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          樓市解凍進行時——中國菏澤網
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          樓市解凍進行時

          2020-04-21 09:23:25 來源:
           

          ??二季度伊始,備受關注的樓市和房價,正在發生饒有意味的微妙變化。

          ??過去三周,從深圳、上海、杭州到南京等一二線城市,“樓盤暢銷”“千萬豪宅日光”等消息不斷傳出。

          ??戴著口罩的看房客與買房客,絡繹不絕地出現在不少售樓處,打破疫情帶來樓市冰封的僵局。

          ??3月的樓市數據終于印證了市場的變化。

          ??4月16日,統計局發布3月單月數據顯示,監測的70個城市新房價格出現了小幅反彈。其中,38城新房價格環比上漲,較2月的21城有明顯提升。作為樓市調控的重鎮,上海、深圳、杭州等均在其列。

          ??與此同時,房地產開發投資、房企土地購置面積、新開工面積、商品房銷售面積等樓市核心指標同比降幅均較前兩月大幅收窄。

          ??一時間,關于樓市回暖的論調甚囂塵上。

          ??只是,樓市真的回暖了嗎?

          ??時間撥回至2015年,同樣也是在深圳率先出現了樓市火爆的場面。彼時,其他的一二線城市緊隨其后,并在棚改貨幣化安置紅利下,帶動了三四線城市的樓盤熱銷。

          ??這一次,歷史會再次上演嗎?

          ??一線城市冷熱不均

          ??即便從成交開始活躍的一線城市情況看,判斷樓市回暖言之尚早。

          ??深圳市住建局的數據正對庫存量上升作出提醒:3月末新房住宅可售房源27804套,去化周期8.8個月,較2月延長0.3個月;非住宅可售房源為37422套,去化周期延長至21個月。換而言之,深圳市場整體去化出現壓力。

          ??“深圳樓市熱點區域還是在西邊,東部、羅湖等區域相對平靜。個別項目的火熱并不能代表全局?!?月19日,一家前30強房企的首席戰略官王雅(化名)對時代周報記者表示,“房地產市場早已經分化,且不論不同城市不同區域,甚至同一個城市的不同區域都存在冷熱不均?!?/p>

          ??上海便是如此。

          ??時代周報記者了解到,位于奉賢區的綠城上海誠園認籌率146.7%,均價2.8萬元/平方米。而同區的東原璞閱和酩悅都會均價3萬元/平方米以上,認籌率僅為30%左右。

          ??上海市場整體也未出現全面回暖。4月的新盤入市數量與去年同期持平;從3月至4月20日有認籌數據的上海16個樓盤看來,認籌率從23.7%―559.8%不等。

          ??認籌率低于60%的樓盤有7個,占近一半,包括有東原璞閱、銘德傳奇、同濟晶萃、酩悅都會、貝尚灣、綠洲康城親水灣和徐匯梧桐公館。

          ??市場的“不買單”正在去年底推出的樓盤上體現,例如四季都會、和欣國際花園和錦繡里目前認籌率還僅在37%、48%和65%。

          ??“近期上海樓盤熱度是由中內環項目帶來,不少都是春節前拿的預售證,價格優勢是熱銷的硬道理?!?月20日,一前十強房企營銷總李峰(化名)對時代周報記者表示。

          ??認籌率最高的東方惠禮是典型。項目地處內中環,9.2萬元/平方米的均價遠低于周邊近期二手房至少12萬元/平方米的成交均價。

          ??而在李峰看來,隨著首批中內環項目的入市,上海樓市價格戰正在開打?!氨热缯J籌前3位的中海匯德里項目,它將普陀中心區三房的總價門檻拉低至800萬元左右,后續肯定會對周邊的真如板塊和長風板塊新樓盤帶來壓力?!逼浔硎?。

          ??另據時代周報記者了解,上海樓盤近期熱銷原因還在于價格下調。例如處在認籌率第4位的華潤華發靜安府項目,新一批推出的西區樓盤已經較去年推出的東區樓盤均價下降近1000元/平方米。

          ??“窗口期其實很短?!?月20日,一前20強房企上海區域總裁楊一(化名)對時代周報記者判斷,“現階段主要是跑量,接下來拿預售證的項目未必還會給出讓利?!?/p>

          ??樓市蠢蠢欲動?

          ??遠遠沒達到開啟新牛市的程度,是時代周報記者采訪中,業內一致的判斷。

          ??就一季度整體而言,開發商補庫存的意愿和投資熱情并不高漲。

          ??統計局4月17日的數據顯示,一季度全國房地產開發投資額21963億元,同比下降7.7%;新開工面積28203萬平方米,下降27.2%;地產企業土地購置面積1969萬平方米,同比下降22.6%;土地成交價款977億元,下降18.1%;房屋竣工面積15557萬平方米,下降15.8%。

          ??“盡管土地購置面積和房屋竣工面積屬于房地產市場滯后指標,但兩者出現同比下降正在反映出沒有大量資金涌入房地產市場,無法支撐市場復蘇的結論?!睏钜粚r代周報記者表示。

          ??同樣在銷售端,一季度商品房銷售面積21978萬平方米,同比下降26.3%。盡管比1-2月的下降幅度皆有所收窄,但可見市場依舊低迷。

          ??緊張的資金鏈抑制著開發商們的投資熱情。

          ??統計局一季度的數據顯示,地產企業到位資金33566億元,同比下降13.8%。其中,在國內貸款、利用外資、自籌資金、定金及預收和個人按揭貸款五大維度,都有不同程度的下降,最高達42.5%。

          ??“活下去”成為一些房企所面臨的首要問題。

          ??不少龍頭房企如碧桂園、萬科、恒大、融創等啟動人員的優化和區域合并整合。大房企如此,中小房企生存壓力可見一斑。據克而瑞研究中心統計,百強房企一季度的銷售業績規模較去年同比下降近20.8%。

          ??但這些并不妨礙大多數開發商們把樂觀的預期放在二季度乃至下半年。

          ??從不久前結束的業績會釋放的信息看,一二線和強三線城市,再一次成為房企業績支撐地和避風港。

          ??不過,從土地端來看,不管是二線還是三四線,房企的投資熱情已經下降。

          ??克而瑞數據監測,今年一季度全國300城經營性土地成交建筑面積38443萬平方米,同比、環比分別下降了22%和55%。

          ??按城市能級來看,二線和三四線城市土地成交量同比均呈下跌態勢,降幅分別為 32%和20%,成交金額則分別下降30%和8%。

          ??諸葛找房數據研究中心分析師國仕英認為,“三四線城市的市場信心比較弱,恢復情況明顯慢于一二線城市?!?/p>

          ??同樣,李峰也進一步指出,“隨著棚改的紅利散去,房企接下來在三四線城市拿地會更加謹慎?!?/p>

          ??警惕杠桿市

          ??“量價起漲是市場回暖的有力證明,且不論這一條件有沒有達到,即便達到,基本面又是否能夠支撐市場持續回暖?”王雅對時代周報記者反詰道。

          ??事實上,盡管一季度中國國內生產總值出現罕見負增長,但中央對房地產政策依舊保持相當強的定力。

          ??4月17日,中共中央政治局會議強調,要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,促進房地產市場平穩健康發展。

          ??“房住不炒”是政策底線,目前各地調控并沒有在需求端出現明顯的松動。

          ??在一些嚴控的城市,漲跌的底線已經被嚴格設定在5%。

          ??以上海為例,經時代周報記者了解,近期推出的高認籌率項目東方惠禮、濱江凱旋門等都設定了不超過預售證價格5%的優惠底線。

          ??“這就是業界常說的‘箱體震蕩’?!崩罘鍖r代周報記者解釋,“價格和利潤在正負5%的兩條線之間波動,不會暴漲不會暴跌,為的就是響應房住不炒?!?/p>

          ??在李峰看來,近期的一二線的城市樓市放量只是受到貨幣政策溢出效應的影響,“同時受疫情影響,不少城市出臺為中小企業紓困的政策,比如中小微企業貸款貼息等,這些明面上跟地產貸款沒有變化,但容易讓一些炒房客理解為是加杠桿的空間?!?/p>

          ??在此情況下,優質的一二線城市房產,更能被看做是保值產品。一部分避險資金的流入,個別城市樓市出現火熱。

          ??“和上海一樣,杭州近期最熱的就是有價格優勢的剛需房和頂級豪宅?!睏钜粚r代周報記者解釋,“但杭州一手房市場供應大,限價嚴格,所以體現在跑量的火熱上。而深圳一手房供應少,因此二手房漲價明顯?!?/p>

          ??前期被壓抑的購買力以及投資需求又是否會持續到今年下半場?

          ??華安基金首席經濟學家林采宜認為,后疫情時代,收入增速放緩與負債比率上升抑制了城鎮居民的購房支付能力。

          ??同樣,在王雅看來,盡管3月金融數據里的M2同比增長10.1%為2017年3月以來最高增速,以及新增社融5.16萬億元,創歷史單月最高。但放到一季度整體對比,居民貸款只增加1.2萬億元,比去年同期少增加6000億元。

          ??“這就說明,M2的增加并非來自居民信用擴張?!蓖跹疟硎?。

          ??他分析認為,是企業融資支撐了新增社融。一季度數據顯示,企業部門債務融資增速比年初回升1.5%,“這種短期化的融資,說明企業需要資金來緩解流動性壓力,并不是新的資本開支。而企業融資增速的上升,難以與未來投資需求和經濟增速的反彈畫等號?!?/p>

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